Взыскание неустойки с застройщика: образец, как получить по дду

Моя родственница купила квартиру в новостройке, а застройщик сдал ее позже срока и меньшего размера. Это он, конечно, зря.

Взыскание неустойки с застройщика: образец, как получить по ДДУ

Константин Серых

умеет общаться с застройщиками

Я помог ей получить неустойку и вернуть деньги за недостроенные метры. Об этом песнь моя.

В июле 2016 года моя родственница заключила договор участия в долевом строительстве. Застройщик обещал получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию в третьем квартале 2017 года и в течение 90 дней после этого передать квартиру.

Летом 2017 года он сообщил, что срок получения разрешения переносится на четвертый квартал, и предложил заключить дополнительное соглашение к договору. Застройщик снимал с себя ответственность за задержку сроков. Причиной задержки, по его словам, были обильные летние дожди. Отшумели летние дожди, говорит.

Дожди предотвратить невозможно, но они абсолютно естественны для нашего региона. Поэтому я посоветовал родственнице не заключать новых соглашений с застройщиком, а в случае задержки срока сдачи квартиры требовать выплаты неустойки. Я обещал поддержать ее при общении с застройщиком и, если понадобится, подготовить необходимые документы.

В январе 2018 застройщик пригласил родственницу на приемку. Я пошел с ней. В квартире было много недостатков. В стене между ванной и кухней не было отверстия для прокладки труб, окна и дверь на лоджию грязные, на откосах — щели и трещины, лифт не работал. А еще выяснилось, что фактическая площадь квартиры меньше проектной почти на квадратный метр.

Взыскание неустойки с застройщика: образец, как получить по ДДУТиповой бланк претензии, который нам выдал представитель застройщика

Повторная приемка состоялась через две недели — 14 февраля 2018 года. Мы убедились, что недостатков нет, и начали подписывать документы.

Интересы застройщика на этапе приемки представляла другая фирма. В акте приема-передачи было указано, что застройщик снимает с себя ответственность за меньший метраж. Обязательства по договору якобы выполнены, а стороны претензий не имеют.

Ага, щас. Напугал ежа судебной практикой.

  • На такие попытки испугать участников долевого строительства лучше вообще не обращать внимания.
  • Я понимал, что застройщик нарушает сроки передачи квартиры, поэтому заранее составил претензию, изучил законы и судебную практику.
  • Права дольщиков защищает Закон об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ и Закон о защите прав потребителей.

В претензии я описал всю ситуацию: задержка сроков сдачи квартиры и отличие фактической площади от проектной. На момент подачи претензии просрочка составила 48 дней. Площадь квартиры была меньше проектной на 0,83 м².

Мы предложили застройщику добровольно выплатить неустойку в размере 41 517,12 рублей и вернуть переплату за недостроенные метры в размере 31 125 рублей. В случае отказа — суд. Требования я подкрепил судебной практикой и ссылками на законы.

Взыскание неустойки с застройщика: образец, как получить по ДДУВзыскание неустойки с застройщика: образец, как получить по ДДУВзыскание неустойки с застройщика: образец, как получить по ДДУВзыскание неустойки с застройщика: образец, как получить по ДДУВзыскание неустойки с застройщика: образец, как получить по ДДУ

Чтобы лишить застройщика такого аргумента в суде, я составил заявление с предложением изменить акт приема-передачи.

Взыскание неустойки с застройщика: образец, как получить по ДДУЗаявление с предложением об изменении акта приема-передачи. В качестве причины — имеющаяся претензия

Мы вручили застройщику документы 15 февраля 2018 года. Ответ на заявление пришел через месяц — 14 марта. Застройщик отказался менять акт приема-передачи, потому что не видел для этого оснований.

«Атань!» — говорит застройщик.

В тот же день моя родственница приняла квартиру, и мы начали готовиться к суду.

После изучения судебной практики я пришел к выводу, что застройщику выгодно доводить дело до суда.

Этому способствует статья 333 Гражданского кодекса РФ. Ее положения дают суду право уменьшать размер неустойки, если она явно завышена. Застройщик, как правило, всегда ходатайствует о ее применении. В большинстве случаев суд неустойку уменьшает, различается лишь размер ее снижения. Поэтому при выборе места подачи иска лучше исходить из практики, которая сложилась в конкретных судах.

На случай, если застройщик будет ссылаться на подписанный акт приема-передачи, я сразу упомянул в иске заявление с предложением изменить акт, в котором мы оспаривали нужные пункты.

С момента подачи претензии до фактического приема квартиры прошло время. Просрочка передачи квартиры на момент подачи иска составляла 82 дня.

Поэтому мы просили суд взыскать с застройщика неустойку побольше — 70 925,08 рублей, переплату за лишние метры — 31 125 рублей, проценты за пользование чужими средствами — 391,08 рублей и штраф за отказ возместить неустойку в добровольном порядке в размере 50% от суммы неустойки. Еще я включил в иск требование компенсировать моральный вред — 76 000 рублей. Цена иска составила 102 441,16 рублей.

Взыскание неустойки с застройщика: образец, как получить по ДДУВзыскание неустойки с застройщика: образец, как получить по ДДУЗаявление о допуске представителя. Составляется в свободной форме с соблюдением основных формальностей

Мы решили, что представлять интересы родственницы в суде буду я, а дело будем вести совместно.

Второе заседание было по существу. К нему я подготовил возражения на снижение неустойки, сослался на позиции Верховного Суда РФ и Конституционного Суда РФ. Я обратил внимание суда, что ответчик не доказал, в чем заключается несоразмерность суммы неустойки.

В своем выступлении я подтвердил исковые требования, аргументировал, почему они должны быть удовлетворены, и отметил отсутствие оснований для снижения размера неустойки.

Представитель застройщика, к нашему удивлению, требование о возврате переплаты признал. В удовлетворении остальной части иска просил отказать.

Сложно сказать, победа это или поражение. Результат мою родственницу устроил, желания подавать апелляцию и требовать отмены снижения неустойки у нее не было — значит, победа. Застройщик решение не оспаривал. В законную силу решение вступило 2 июля 2018 года.

Чтобы исполнить решение суда и взыскать деньги с застройщика, нужен исполнительный лист. Заявление о его выдаче я подал в канцелярию суда.

В заявлении указано, что лист необходимо выдать взыскателю на руки

Мы решили не обращаться к судебным приставам и взыскать деньги через банк застройщика. В ДДУ были все необходимые для этого реквизиты.

Вот так за 5 месяцев мы с родственницей победили застройщика и восстановили справедливость. 15 февраля подали претензию, а 13 июля получили деньги — неустойку, проценты, штраф, компенсацию за моральный вред и переплату за недостроенные метры.

  1. Не заключайте с застройщиком дополнительные соглашения, в которых он снимает с себя ответственность за нарушение срока передачи квартиры. Так вы сможете рассчитывать на компенсацию.
  2. Если фактическая площадь квартиры меньше проектной, сначала изучите договор. Если в нем по этому поводу ничего нет, можно требовать по закону соразмерного уменьшения цены квартиры за недостроенные метры.
  3. Если застройщик не хочет добровольно удовлетворять ваши требования, обращайтесь в суд. Перед иском подготовьте претензию, изучите судебную практику и законы.
  4. В судебном заседании всегда возражайте против снижения размера неустойки. Требуйте столько, сколько положено по закону или договору. Вы потребитель, это ваше право.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/neustoyka-ddu/

Как взыскать неустойку с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ?

Последнее обновление: 06.06.2019

Вопрос:

Что делать, если Застройщик задерживает сдачу дома? Какая компенсация в этом случае положена дольщику? И как получить неустойку от Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ?

Взыскание неустойки с застройщика: образец, как получить по ДДУОтвет:

Любимое развлечение российских Девелоперов-Застройщиков на рынке долевого строительства – это затягивать сроки сдачи дома в эксплуатацию. И несмотря на то, что за такую задержку им грозит финансовое наказание (неустойка), просрочка передачи квартиры дольщику по Договору долевого участия случается до неприличия регулярно.

Что делать дольщику в этом случае, и на какую компенсацию он может рассчитывать? Государство здесь встает на сторону дольщика до такой степени, что позволяет ему не только компенсировать потерянное время, но даже и немного заработать на задержке строительства.

Разберем этот случай по порядку.

Какие документы должны остаться у Покупателя после покупки квартиры, и для чего они нужны?

Порядок действий, если Застройщик нарушил срок сдачи дома

Если Застройщик нарушил предусмотренные в Договоре долевого участия (ДДУ) сроки сдачи дома и/или сроки передачи квартиры дольщику, то по требованию этого дольщика Застройщик обязан выплатить ему неустойку (пени).

Это прямо и однозначно указано в федеральном законе в п.2, ст.6, ФЗ-214.

При этом нужно иметь в виду, что Застройщик освобождается от выплаты неустойки, если он выполнил свои обязательства в срок, но передача квартиры не состоялась по вине самого дольщика – вследствие уклонения им от подписания Передаточного акта.

Порядок возврата НДФЛ при покупке квартиры. 2 способа. Список документов.

Досудебная претензия к Застройщику о нарушении сроков сдачи дома

Взыскание неустойки с застройщика: образец, как получить по ДДУВообще-то, юридически значимым согласно букве закона является не срок сдачи дома в эксплуатацию, а срок передачи квартиры дольщику, то есть момент подписания Передаточного акта. Именно эта дата должна быть указана в Договоре долевого участия, и нарушение именно этого срока (просрочка этой даты) влечет применение неустойки (пени) к Застройщику.

Чтобы получить неустойку с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ, нужно сначала направить ему досудебную претензию с требованием о выплате неустойки (пени) за задержку сдачи дома и передачи квартиры дольщику.

В этом претензионном письме указывается факт нарушения срока передачи квартиры согласно ДДУ, и размер положенной по закону неустойки (формула для ее расчета приведена ниже).

Если Застройщик откажется выплачивать неустойку добровольно, то эта письменная претензия затем будет являться основанием для взыскания с него штрафа (см. ниже), плюс к неустойке, за несвоевременную ее выплату.

Когда надо подавать претензию Застройщику о просрочке передачи квартиры?

Это можно делать как до подписания Передаточного акта (когда квартира еще не передана дольщику), так и после (когда квартира передана с нарушением срока).

В первом случае размер неустойки рассчитывается справочно за 1 день просрочки (см. ниже формулу), и указывается требование ее выплаты по день фактической (будущей) передачи квартиры.

Во втором случае неустойка рассчитывается сразу в полном объеме, исходя из фактической просрочки сдачи квартиры.

Образец претензии к Застройщику о выплате неустойки из-за нарушения сроков сдачи дома (сроков передачи квартиры по ДДУ) можно скачать здесь.

Претензия Застройщику с требованием выплаты неустойки составляется в 2-х экземплярах, и передается лично в офис строительной компании под роспись с печатью на экземпляре дольщика, или направляется заказным письмом с уведомлением и описью вложения.

Далее терпеливо ждем реакцию Застройщика. Ждем 30 дней (сроки рассмотрения претензии регулируются договором, а если они там не прописаны, то – статьей 12 закона N 59-ФЗ от 02.05.2006).

Если Застройщик признает свой косяк, и готов добровольно выплатить неустойку (пени) за задержку срока передачи объекта долевого строительства (квартиры), то вопрос закрывается. Дольщик предоставляет свой номер счета, а Застройщик переводит на него сумму неустойки. Дополнительный штраф в этом случае не взимается.

На практике, правда, Застройщик может попенять на местную администрацию или на недобросовестного подрядчика, и предложить дольщику уменьшить размер неустойки и/или растянуть срок ее выплаты.

Здесь уже каждый решает сам, соглашаться или нет, в зависимости от того, насколько юристы компании смогли разжалобить дольщика.

Но если предложение Застройщика о добровольной выплате неустойки принято, то рекомендуется закрепить его письменным соглашением сторон.

Расшифровка понятий «Девелопер», «Застройщик», «Заказчик», «Инвестор», и т.п. в контексте покупки квартиры в новостройке. Смотри в Глоссарии по ссылке.

Если же Застройщик не реагирует на претензию в течение месяца, это расценивается как отказ от выплаты неустойки. Тогда дольщик подает исковое заявление в суд, приложив к нему все необходимые документы и расчет исковых требований.

Но есть нюанс! Порядок досудебного разрешения споров (в т. ч. подачи претензии) может быть указан в самом тексте Договора долевого участия, и тогда дольщику придется следовать договорному порядку. Это может касаться формы составления, сроков подачи и сроков рассмотрения претензии.

При этом нужно понимать, что неправильно составленная досудебная претензия Застройщику о выплате неустойки, не будет иметь юридической силы. Чтобы составить ее грамотно, лучше обратиться за помощью к специализированным юристам.

Основные правила приемки новой квартиры у Застройщика – смотри в Глоссарии по ссылке.

Порядок получения компенсации за просрочку сдачи дома по ДДУ

Взыскание неустойки с застройщика: образец, как получить по ДДУПорядок взыскание неустойки с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ выглядит следующим образом:

Читайте также:  Срок годности противогаза: хранение фильтрующих, изолирующих масок и коробок различается

  1. дольщик направляет Застройщику письменную претензию с требованием выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры;
  2. ожидание ответа строительной компании в течение 30 дней (если в договоре не указан другой срок рассмотрения претензии);
  3. подготовка и подача искового заявления в суд, с приложением необходимых документов и расчетами взыскиваемых с Застройщика сумм (см. ниже);
  4. предварительное слушание по делу;
  5. основное заседание суда и вынесение судебного решения;
  6. вступление решения суда в законную силу и получение исполнительного листа;
  7. исполнительное производство по взысканию неустойки с Застройщика (работа судебных приставов).

Когда квартира считается общей совместной собственностью супругов, а когда – не считается? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Вместе с получением неустойки от Застройщика за задержку сдачи дома, дольщик, действуя через суд, может рассчитывать еще и на следующие дополнительные выплаты в качестве компенсации:

  • возмещение убытков, возникших вследствие нарушения сроков сдачи дома (например, расходов на вынужденную аренду жилья);
  • компенсации морального вреда (если дольщик, например, считает себя сильно обиженным и оскорбленным, и сумеет убедить в этом суд – ст.15, ФЗ «О защите прав потребителей»);
  • штраф в размере 50% от суммы, установленной судебным решением (в соответствии с п.6, ст.13, ФЗ «О защите прав потребителей») за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя;
  • возмещение судебных расходов.

Чтобы грамотно оформить судебный иск, взыскать через суд неустойку за просрочку сдачи дома, обосновать возникшие у дольщика убытки и моральный вред, нужны юридические навыки в подобных делах. Тут уже без специализированных юристов не обойтись.

Если купил квартиру по ДДУ до брака, а собственность оформил уже в браке, то будет ли квартира общей собственностью супругов?

На-все-про-все понадобится порядка 5-6 месяцев. Если решение суда кого-то сильно не устроит и будет обжаловано, то может понадобиться еще 3-4 месяца.

Подавать исковое заявление можно как в период строительства дома, так и после его окончания. Но при этом нужно помнить про срок исковой давности: если после сдачи дома прошло более 3-х лет, то суд может отказать во взыскании неустойки со строительной компании.

Что делать дольщикам при банкротстве Застройщика – см. в этой заметке.

Расчет неустойки Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ

Взыскание неустойки с застройщика: образец, как получить по ДДУРазмер неустойки, предусмотренной законом для Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ, можно посчитать с помощью какого-нибудь онлайн-калькулятора, но надежнее и вернее посчитать это на обычном калькуляторе самому. В этом нет ничего сложного для тех, кто знаком с арифметикой на уровне начальной школы.

Сумма неустойки по ДДУ определяется на основе текущей ставки рефинансирования ЦБ РФ, и рассчитывается за каждый день просрочки до момента исполнения обязательств или до момента обращения дольщика в суд.

Что нужно знать для расчета неустойки по ДДУ?

Чтобы посчитать неустойку за просрочку сдачи дома (передачи квартиры) Застройщиком, нужны следующие исходные данные:

  • Ставка рефинансирования ЦБ РФ (с 2016 г. она равна ключевой ставке ЦБ РФ) на день фактической передачи квартиры дольщику, или на день подачи претензии или искового заявления. Текущую ставку см. здесь.
  • Применяемый коэффициент к ставке рефинансирования (1/300 – для юрлиц, и 1/150 – для физлиц).
  • Стоимость квартиры по ДДУ (смотрим цену квартиры, указанную в договоре).
  • Длительность просрочки передачи квартиры дольщику в днях (начиная со дня, следующего за датой, когда квартира должна быть передана по условиям ДДУ, и заканчивая днем фактической ее передачи, т.е. подписания Передаточного акта, либо днем обращения в суд).

Формула расчета неустойки по ДДУ за просрочку передачи квартиры для дольщика-физлица выглядит так:

Размер неустойки = 1/150 Х ставка рефинансирования Х цена квартиры Х  количество дней просрочки

Если Застройщик слишком долго затягивает передачу квартиры, и дольщик решил обратиться в суд, не дожидаясь фактической передачи, то полное количество дней просрочки в судебном иске не указывается.

Вместо этого указывается расчетная сумма неустойки за один день просрочки (по той же формуле).

Именно этой цифрой будет оперировать суд, устанавливая окончательный размер неустойки, взыскиваемой с Застройщика.

Застройщик обманул? Не беда! Взыскание неустойки с Застройщика — это наш профиль.Адвокатов со специализацией по долевому строительству ищи — ЗДЕСЬ!

Пример: как рассчитать неустойку за просрочку сдачи дома (квартиры) по ДДУ

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/voprosy/faq-1/kak-vzyskat-neustojku-s-zastrojshhika-za-prosrochku-peredachi-kvartiry-po-ddu/

Алгоритм взыскания неустойки по ДДУ с застройщика

  • Права дольщиков по ДДУ
  • ▶ Договор участия в долевом строительстве (ДДУ)
  • ▶ Общий алгоритм взыскания неустойки по ДДУ
  • ▶ Формула расчёта суммы неустойки по ДДУ
  • ▶ Пример расчёта суммы неустойки по ДДУ
  • ▶ Убытки при просрочке передачи по ДДУ
  • ▶ Что делать, если был заключен договор уступки прав по ДДУ?
  • Досудебный порядок
  • ▶ Как написать претензию застройщику о выплате неустойки?
  • ▶ Как правильно отправить застройщику претензию о неустойке?
  • ▶ Как не нужно отправлять претензию о неустойке по ДДУ?
  • Подготовка к суду
  • ▶ Когда лучше арбитраж, а когда общая юрисдикция?
  • ▶ Какой суд общей юрисдикции выбрать для обращения с иском?
  • ▶ Штраф 50 % от неустойки
  • ▶ Когда можно рассчитывать на положительный исход дела?
  • ▶ Документы для иска о взыскании неустойки по ДДУ
  • Судебное разбирательство и исполнение решения
  • ▶ Судебные заседания по делу
  • ▶ Как получить решение суда?
  • ▶ Самый быстрый способ исполнения судебного решения

Предприниматели, занимающиеся созданием объектов недвижимости (застройщики), часто осуществляют свою деятельность, используя заемные средства. По этой причине, если курс валюты растет или возникают финансовые проблемы, обусловленные другими факторами, строительство затягивается или вовсе останавливается.

Российские законы однозначно говорят о том, что если застройщик не передал дольщику квартиру в срок, указанный в Договоре долевого участия, то такое пренебрежение своими обязательствами даёт право дольщику на взыскание неустойки.

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ)

Договор долевого участия в строительстве — выгодный и удобный инструмент приобретения жилья. В настоящий период времени достаточно часто в своей жизни можно встретиться с понятием «ДДУ» или «договор долевого участия». Безусловно, это связано со стремительно развивающимся рынком недвижимости, ввиду чего у человека возникает ряд вопросов относительно данного понятия.

Долевое строительство регулирует Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Именно данный нормативно-правовой акт определяет важные нормы закона относительно ДДУ.

Как показывает практика, строительные организации зачастую стремятся обойти этот законодательный акт.

Они создают кооперативы, не заключая с клиентами договоров долевого участия, или предлагают подписывать договор предварительно, не регистрируя его в Росреестре.

В случае если застройщик пользуется подобной тактикой, осуществить взыскание неустойки (пени) по договору долевого участия (ДДУ) может быть не так легко. Если же договор подписан и зарегистрирован в Росреестре, процесс упрощается.

Как же получить неустойку с застройщика? Если правильно выполнить все действия, взыскать неустойку по договору ДДУ вполне реально.

Общий алгоритм взыскания неустойки по ДДУ

Направление застройщику претензии

Выбор схемы работы

(арбитраж или общая юрисдикция)

Направление застройщику претензии

Выбор схемы работы

(арбитраж или общая юрисдикция)

Анализируя взыскание неустойки, следует, во-первых, выделить досудебный порядок. Грамотно составленная претензия – залог Вашего успеха, показывает практика.

Составляя претензию, ссылаемся на статью 6 214-ФЗ, указываем требуемую по закону сумму неустойки и статью 310 Гражданского кодекса РФ, а также срок ввода строения в эксплуатацию, имеющийся в вашем договоре. Претензию передавать лично в руки, под роспись нет смысла.

Её необходимо направить на юридический адрес и адрес из договора, если он отличается от юридического (хотя бы даже одной буквой или цифрой).

Во-вторых, судебный порядок (так, необходимы, например, следующие документы: копия ДДУ, копии платежных документов (подтверждающие выплату в соответствии с рассматриваемым договором), документы, которые могут подтвердить дополнительные расходы; в случае заключения договора переуступки – его копия; документ, подтверждающий передачу претензионной жалобы). В случае истечения периода и невыполнения застройщиком своих обязательств (то есть в добровольном порядке выплатить пени по рассматриваемого договору) накладывается штраф (плюс 50% к взысканным суммам).

Формула расчёта суммы неустойки по ДДУ

Несмотря на достаточно полную теоретическую базу в рамках данного вопроса, не всегда всё так очевидно.  Подробнее мы разбирали эти вопросы в статьях про расчёт периода просрочки сдачи квартиры и расчёт неустойки за просрочку сдачи квартиры. В данном разделе мы расскажем про расчёт суммы неустойки по ДДУ более кратко.

  1. Размер пени по ДДУ, которую нерадивый исполнитель обязан выплатить гражданам – участникам долевого строительства, рассчитывается по такой формуле:
  2. 1/150 Х СР Х КДП Х ЦД, где
  3. СР – ставка рефинансирования Банка России,
  4. КДП – количество дней просрочки,
  5. ЦД – цена договора.

С 1 января 2016 года ставкарефинансирования в расчётах – то же самое, что и ключевая ставка, которая на момент написания статьи равна 7 %. Если застройщик прописывает в договоре иное, с ним можно судиться.

Поскольку цены на недвижимость исчисляются миллионами рублей, то и сумма неустойки получается весьма внушительной. Так, если квартира стоит 3 миллиона рублей, то возмещение составит 1800 рублей за каждый день просрочки. 

Произвести правильные расчеты неустойки по ДДУ порой не помогает даже калькулятор. Далее рассмотрим более подробный расчет пени за просрочку. 

Пример расчёта суммы неустойки по ДДУ

Расчеты регламентируются 214-ФЗ. Важна их правильность, т.к. застройщик часто не отрицает факт нарушения сроков, но хочет уменьшить штраф.

Допустим, в городе «A» РФ есть застройщик «B». В соответствии с условиями договора «B» необходимо получить разрешение на ввод объекта «C» в эксплуатацию во втором квартале 2019 года. «C» передается в рамках акта приема-передачи в течение 2 месяцев, то есть крайний день передачи «C» в эксплуатацию – 31.08.2019:

Источник: https://xn—-8sbgfumfxnk8g9a.xn--p1ai/vzyskanie-neustoiki-po-ddu-s-zastrojshchika

Порядок взыскание неустойки с застройщика по дду расчет, пример искового заявления и как получить по

Дольщик может получить хорошие деньги, если застройщик не сдал квартиру в срок или вовремя не устранил дефекты. Суды встают на сторону дольщиков, но размер неустойки могут уменьшить в несколько раз. И тогда возникает вопрос, в какой суд подать иск дольщику?

Сумма неустойки считается по единой формуле (ч. 2, ст. 6 № 214-ФЗ), и может составлять от нескольких сотен тысяч до миллионов рублей, в зависимости от времени просрочки обязательств.

  • О том, как считать неустойку, читайте здесь
  • Но сколько получит дольщик фактически: миллион или сто тысяч, – решает конкретный суд.
  • Как правильно выбрать суд, чтобы получить больше?
Читайте также:  Экспертиза одежды: где сделать независимую проверку вещей на качество

Когда лучше обратиться в суд общей юрисдикции, а когда – в арбитражный суд

Дольщик – физическое лицо может взыскать неустойку:

  • В суде общей юрисдикции, – как потребитель.
  • В арбитражном суде, – уступив право требования юридическому лицу или ИП.

Когда лучше обратиться в суд общей юрисдикции, а когда – в арбитражный суд?

  • Дольщик требовал неустойку 237 360 рублей. Суд уменьшил эту сумму в 4 раза (РешениеЛефортовского районного суда г. Москвы от 23 ноября 2015 года);
  • Дольщик требовал неустойку 949 152 рублей. Суд уменьшил эту сумму в 6 раз (РешениеПодольского суда Московской области от 26.05.2016).

Основание – статья 333 ГК РФ, в которой говорится, что суд может уменьшить неустойку как несоразмерную последствиям нарушения обязательства. При этом нижний предел снижения в статье не указан.

Поэтому если возникает вопрос, в какой суд подать иск дольщику, то нужно определиться. Если просрочка обязательств со стороны застройщика незначительная, лучше обратиться в суд общей юрисдикции. Если суммы неустойки существенные – в арбитражный суд, где статья 333 ГК РФ практически не применяется.

Изучите также свежую практику судов в вашем регионе, и подавайте иск в более лояльный суд.

Плюсы и минусы взыскания неустойки через суд общей юрисдикции

Плюсы:

  • Возможность получить, кроме неустойки, и другие компенсации: морального вреда, убытков, а также штраф 50% от суммы, назначенной судом, – за то, что застройщик не заплатил неустойку добровольно.
  • Возможность выбрать подходящий суд, – такой, где меньше «режут» неустойку. Дольщик, как потребитель, может подать иск как по месту нахождения застройщика, заключения договора, так и по месту своей прописки или пребывания. «Место пребывания» трактуется широко. Это может быть адрес временной регистрации, арендованного жилья или гостиницы.
  • Нет рисков: деньги поступают сразу на счет дольщика.
  • Не нужно платить госпошлину, если сумма иска менее 1 миллиона рублей (пп. 4 п. 2, п. 3 ст. 333.36 НК РФ; п. 3 ст. 17 Закона N 2300-1).

Минусы:

  • Неустойка будет снижена. Добиться полной суммы практически невозможно.
  • Неустойка уменьшается существенно. Иногда суд устанавливает негласный лимит. Например, не более 100 000 рублей. В частности, так происходит, если в суде уже много исков к застройщику.
  • Сложно компенсировать затраты на юриста в полном объеме. Обычно суд «выделяет» на представителя не больше 10 000 рублей.

Плюсы и минусы взыскания неустойки через арбитражный суд

Плюсы:

  • Возможность получить всю сумму неустойки.
  • Возможность получить деньги сразу, уступив требования юридическому лицу или ИП.
  • Можно просить большие суммы. Арбитражные суды «не боятся» присуждать неустойку больше миллиона рублей (Решение АС Московской области от 05.04.2017г. дело А41-9530/17).
  • Высокий уровень подготовки судей – к ним предъявляются более жесткие требования.
  • Можно сэкономить на налогах: налог с неустойки по 214-ФЗ, взысканной через арбитраж, – 6%. Через районный суд – 13%.
  • Судебные акты готовят быстрее, чем в судах общей юрисдикции, и публикуют на сайте arbitr.ru.
  • Возможность полностью компенсировать затраты на юриста

Минусы:

  • Дольщик, как физ. лицо, не может самостоятельно обратиться в арбитражный суд, чтобы представлять свои интересы. Нужно уступить взыскание юридическому лицу или предпринимателю.
  • Нельзя выбрать «подходящий» суд. Иск подается по месту нахождения застройщика или в суд, указанный в договоре долевого участия.
  • Дольщик получит не всю неустойку, которую назначит суд, а только процент от этой суммы. Столько, сколько указано в договоре уступки.

Источник: https://yuristi-lex.ru/poryadok-vzyskanie-neustojki-s-zastrojshhika-po-ddu-raschet-primer-iskovogo-zayavleniya-i-kak-poluchit-po/

Ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома — подробно о правах дольщиков

За последние несколько лет количество нарушений с стороны застройщиков СПб касательно сроков сдачи существенно сократилось.

Однако любой потенциальный дольщик перед покупкой должен обстоятельно изучить законодательство в области строительства – правовая грамотность пригодится на всех этапах заключения сделки.

Один из самых распространенных страхов – новостройку не сдадут или же ввод сильно просрочат. SpbHomes.ru разобрался, что делать, если застройщик задерживает срок сдачи дома.

Основания для взыскания пени по ДДУ

Неустойка по ДДУ – это штрафная санкция в виде процентов за каждый день нарушения срока сдачи жилья. Начисляться пени будут по ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ, до полного исполнения обязательств, т.е. передачи дольщикам ключей от квартир и сдачи дома в эксплуатацию.

Основанием для применения штрафных санкций к застройщику является задержка сдачи дома при долевом строительстве. Подтверждается этот факт достаточно просто:

  • при подписании ДДУ будет оговорена дата, не позднее которой дольщики должны получить по акту жилье;
  • изменить указанный срок стороны могут только путем обоюдного дополнительного соглашения;
  • даже при просрочке в один день возникнет право на взыскание неустойки со строительной компании.

Застройщик должен заранее учитываться все свои риски и указывать в ДДУ реальную дату сдачи дома в эксплуатацию. Изменить это условие договора будет невозможно без согласия иных участников сделки, т.е. дольщиков. Не применяется указанное правило только в отношении отдельно стоящего нежилого помещения, даже если оно входит в единый комплекс МКД.

Взыскать неустойку за несвоевременную сдачу объекта можно за весь период неисполнения обязательств. Пока между строительной компанией и дольщиком не будет подписан акт о приеме-передаче, пени будут начисляться в размере, указанном в ст. 6 Закона № 214-ФЗ.

Для ДДУ предусмотрено два правила об определении суммы неустойки. Если приобретателем жилья выступает организация или ИП, размер штрафа составит 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Однако для защиты рядовых граждан закон предусматривает повышенные меры ответственности.

За просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия, если его участником являлось физическое лицо, неустойка платится в двойном размере, т.е. 1/150 от ставки ЦБ РФ.

Также закон указывает, что показатель пени по договору не может быть ниже законного размера. Это означает, что застройщик вправе предусмотреть в ДДУ и более высокое значение штрафных санкций.

На практике это применяется редко, поэтому будет применяться законный размер пени. Дополнительной санкцией для застройщика может быть штраф 50% от суммы неустойки, если он нарушит срок рассмотрения претензии.

Порядок взыскания такой компенсации предусмотрен Законом «О защите прав потребителей».

Узнайте больше Переселение из ветхого и аварийного жилья

Что такое договор долевого участия (ДДУ)?

ДДУ или договор долевого участия в строительстве жилья считается одним из самых выгодных способов приобретения желаемой недвижимости.

Процедура долевого участия регулируется законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В данном нормативно-правовом документе прописываются все нормы, на основании которых заключается договор ДДУ.

На практике, не совсем честные строители, стараются обойти законодательные акты стороной, создавая различные кооперативы. В этом случае они могут не заключать с клиентом договор долевого участия или же предлагают клиенту на подпись бумаги, которые еще не зарегистрированы в Росреестре.

Если произошла такая ситуация и собственник жилья подписал данный договор, взыскать неустойку в случае срыва сроков сдачи, будет не так то просто.

Если все бумаги подписаны, как полагается и договор зарегистрирован в Росреестре, процедура взыскания штрафов за просрочку значительно упрощается.

Как написать претензию по ДДУ застройщику

В рамках ДДУ отсутствует обязательное правило о соблюдении претензионного порядка разрешения спора. Дольщик, столкнувшийся с нарушением своих прав по договору, может сразу обращаться в суд. Однако подача претензии позволяет избежать судебных тяжб, либо получить возможность взыскать дополнительный штраф по Закону о правах потребителя.

Оформить претензию можно в произвольном виде. Однако с учетом норм Закона № 214-ФЗ, в ней нужно обязательно указать:

  • сведения о застройщике и дольщике, реквизиты ДДУ;
  • пункт договора, в котором был указан срок сдачи жилья;
  • фактическая дата, когда застройщик подписал акт и передал ключи от квартиры (если на момент подачи претензии дом был сдан в эксплуатацию);
  • период, в течение которого нарушались сроки сдачи объекта (считается в днях);
  • расчет суммы неустойки;
  • срок, в течение которого застройщик должен отреагировать на претензию.

Претензионное письмо нужно направить по почте, либо вручить под роспись уполномоченному представителю строительной компании. Если дольщик не указал в претензии срок ее рассмотрения, он будет определен по Закону о правах потребителя – не более 20 дней с момента получения.

Использовать претензионный порядок урегулирования спора можно и после подписания акта приема. В этом случае будет известна продолжительность нарушения обязательств. Поэтому рассчитать выплаты можно максимально точно. Образец претензии застройщику можно скачать на нашем сайте, а заполнить его помогут опытные юристы в сфере ДДУ.

Обозначение сроков и даты сдачи жилья собственникам

Дата, когда жилой массив будет сдан собственникам, в обязательном порядке вписывается в ДДУ. Законодательство не регламентирует, как определяется этот срок. Условие для всех одно – дата введения в эксплуатацию у всех дольщиков одного и того же жилого объекта одинакова. В договоре прописывают два срока введения в эксплуатацию:

Источник: https://bogunskaia.ru/zhile/kak-vzyskat-neustojku-po-ddu.html

Как взыскать неустойку по ДДУ в 2018 году

Здравствуйте уважаемые коллеги. Прошедшая неделя  у меня была посвящена долевому строительству. Юристы на zakon.ru уже столько раз жаловались на суды и на застройщиков, что я думаю уже ни для кого не секрет насколько всё печально в наших судах.

И хотя мне и удалось на днях отстоять неустойку по 214-ФЗ в полном объёме (судья очень профессиональный попался и прислушался ко мне), но наглость и толстокожесть юриста застройщика меня просто поразила.А вчера общался с потенциальным клиентом, и он рассказал, что «профессиональные юристы» сейчас рекомендуют дольщикам уведомлять застройщика об их готовности принять квартиру.

Дошло до того что юристам приходиться «изобретать велосипед» чтобы потом в суде никто не сомневался в добросовестности дольщика. 

Данную статью я решил посвятить тому, как в теории действовать до суда и в суде чтобы максимально не оставить застройщику пространства для манёвра в судебном заседании. А Вас коллеги, попрошу в х помочь советами и дополнениями в тех местах где у меня будут пробелы или что-то напишу неправильно. Всё-таки долевое строительство это не профильное мое направление работы.

Итак, за основу для действий предлагаю взять инструкцию с сайта «Азбука права». Это авторитетное издание, и я думаю ни у кого не должно возникать сомнений в актуальности изложенной в них информации. Местами буду их цитировать, ничего страшного в этом нет.

Читайте также:  Претензия на невыполнение условий договора: как составить образец по оплате

Застройщик должен уплатить гражданину — участнику долевого строительства неустойку (пени) в следующих случаях (ч. 2 ст. 6, ч. 8 ст. 7 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ):1) если нарушил сроки передачи дольщику объекта строительства, не согласовав при этом изменение условия договора об участии в долевом строительстве в части сроков сдачи объекта;

2) при нарушении согласованного с дольщиком срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, обнаруженных в течение гарантийного срока.

Шаг 1. За 40 дней до истечения срока сдачи Объекта долевого строительства по договору, отослать Застройщику ценным письмом с описью вложения уведомление о готовности принять объект.

Приложить к уведомлению:- копию договора участия в долевом строительстве;- документы по оплате цены договора;- копию паспорта дольщика.

40 дней я взял из расчёта, что примерно 5 дней письмо будет идти до застройщика, до 30 дней письмо будет храниться на почте если застройщик его не заберет, а потом вернётся обратно отправителю. Если отправлять курьером, то сроки сократяться.

Уведомление конечно же можно вручить и нарочно, однако у меня в практике был случай, когда дольщик вручил нарочно претензию, ему на его экземпляре расписались, но печать не проставили. А в суде Застройщик принёс справку из госоргана, что такой сотрудник у него никогда не работал и претензию они не получали. Поэтому я предпочитаю отправлять документы Ответчикам почтой или курьером.

Шаг 2. За 2 недели до наступления срока сдачи объекта нужно начать мониторить свою почту по адресам, указанным в договоре участия в долевом строительстве.

На почте должен быть один из документов: либо уведомление о переносе срока объекта, либо приглашение на осмотр объекта и подписание акта.

В крайнем случае, односторонне подписанный застройщиком акт о сдаче квартиры (не удивляйтесь, в моей практике было и такое).

Шаг 3. Необходимо зафиксировать факт нарушения застройщиком условий договора и дату начала возникновения неустойки.3.1.

Если через 2 недели после истечения срока сдачи объекта на почте нет никакого письма, тогда в адрес застройщика направляется претензия с требованием о добровольной уплате неустойки с повторным напоминанием о готовности принять объект.

К претензии нужно еще раз приложить:- копии договора участия в долевом строительстве- копию документа, подтверждающего уплату суммы по договору долевого участия в строительстве.- копию паспорта дольщика.В самой претензии нужно сразу указать:- сумму неустойки (в т.ч.

за 1 день если неустойка продолжает течь);- банковские реквизиты дольщика;- указание на негативные последствия отказа (несение застройщиком в суде дополнительных расходов по оплате доверенности, расходов на юриста, по госпошлине, компенсацию морального вреда, штраф, убытки по аренде итд.)

Если в течение 10 рабочих дней (чтобы наверняка) денежные средства не поступили на счет дольщика, можно приступать к судебному взысканию неустойки.

3.2. Если на почте есть уведомление о переносе сроков строительства, тогда повторяем шаг 3.1.

3.3. Если застройщик добросовестный, то еще до момента истечения срока на почте будет приглашение на осмотр квартиры и подписание акта — тогда необходимо созвониться с застройщиком, еще подтвердить дату и время осмотра и прийти на осмотр.При осмотре следует проверить соответствует ли объект договору и строительным нормам.

Соответственно без специальных знаний здесь не обойтись, но хотя бы явные недостатки можно заметить.При отсутствии недостатков подписывается акт и на этом всё заканчивается.

Если в дальнейшем дольщик обнаружит недостатки, подпадающие под гарантийные обязательства застройщика, тогда он имеет право требовать их безвозмездного устранения и неустойку, либо компенсацию убытков, но это уже тема для другой статьи.

Если при осмотре обнаружены недостатки, должен быть подписан двусторонний акт, в котором указывается дата осмотра, участвующие лица, выявленные недостатки. Как минимум один оригинал акта должен остаться у дольщика на руках. После устранения недостатков застройщик приглашает дольщика на повторный осмотр. Как себя вести на осмотре уже знаем.

Если застройщик отказывается составлять акт осмотра с недостатками, тогда я считаю нужно подписать акт приёмки, но прямо на самом акте, или на обратной стороне расписать все обнаруженные недостатки и указать что застройщик отказался составлять акт осмотра с недостатками.

Если просто разойтись без подписания каких-либо документов, то в суде будет очень сложно доказать, как всё происходило на самом деле. Застройщик будет всё отрицать, скажет, что дольщик не пришел на осмотр, затягивал подписание акта и тд. Устные показания дольщика и даже свидетелей в отсутствие письменных доказательств, это по сути слово дольщика против слова застройщика.Если вы знаете более действенную модель поведения в данном случае, отпишитесь в х. 

К аудио и видеозаписям я отношусь скептически. Тогда в суд вмести с такими записями нужно сразу прикладывать экспертное заключение что записи подлинные, записаны в такое-то время и не изменялись. В противном случае суд может спокойно их не рассматривать. У моего коллеги была такая ситуация, суды 1-й и апелляционной инстанций посчитали что видеозапись — это не доказательство.

Шаг 3.4. Если вдруг на почту пришёл односторонний акт, подписанный застройщиком, тогда повторяем шаг 3.1., но в претензии дополнительно указываем что квартиру вы дольщик не осмотрел по вине застройщика, дата и время не были согласованы, стройка также объект повышенной опасности, имеющий специальный порядок доступа и т.д.

ВНИМАНИЕ!!! Требования потребителя об уплате неустойки (пени), предусмотренной законом или договором, подлежат удовлетворению застройщиком в добровольном порядке (п. 5 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1  «О защите прав потребителей»)

Шаг 4. Обращение в суд.

Составляем исковое заявление с требованиями о взыскании:- неустойки за период с даты сдачи объекта по договору по день написания иска;- неустойки со дня составления иска по день фактического исполнения обязательств застройщиком (потом уточним требования на день судебного заседания);- компенсации морального вреда;- штрафа;- судебных расходов;- почтовых расходов;- расходов на доверенность и юриста;- убытков (по аренде и др.);- иное.

В исковом заявлении должны быть указаны (ст.

131 ГПК РФ): наименование суда, в который подается заявление; наименование истца, его место жительства, наименование представителя и его адрес, если заявление подается представителем; наименование ответчика, его место нахождения; указание на нарушение прав истца и его требования; обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства; цена иска (размер взыскиваемой суммы и ее расчет); перечень прилагаемых к заявлению документов.

Помимо документов, которые указаны выше, к исковому заявлению также можно приложить претензию, ранее направленную застройщику с уведомлением о вручении, почтовой квитанцией и описью вложения, ответ застройщика (если имеется), расчет неустойки и квитанцию об уплате госпошлины, если она подлежит уплате (ст. 132 ГПК РФ).

Так же можно приложить Ходатайство об наложении обеспечительных мер в виде ареста на денежные средства застройщика расположенные на его банковских счетах или иное схожее заявление.

Шаг 5. Обращение в суд.

Как известно, иски к застройщику от дольщика — физического лица, как правило попадают под закон о защите прав потребителей и при сумме иска менее миллиона рублей госпошлина не уплачивается (пп. 4 п. 2, п. 3 ст. 333.36 НК РФ; п. 3 ст. 17 Закона N 2300-1).

Подавать исковое заявление необходимо в суд общей юрисдикции (районный суд) по месту нахождения застройщика или месту жительства (месту пребывания) дольщика, либо по месту заключения или месту исполнения договора. Если неустойка составляет менее 50 000 руб., то обращаться следует в мировой суд (п. 5 ч. 1 ст. 23, ст. 28, ч. 7 ст.

29 ГПК РФ; п. 2 ст. 17 Закона N 2300-1).Я рекомендую обращаться куда угодно, но только не по месту регистрации застройщика. Желательно в другой регион, если есть такая возможность и клиент оплачивает расходы на дорогу.

Шаг 6. Судебное разбирательство.На данном шаге хочу разобрать на что нужно ссылаться чтобы неустойка не была снижена. Я советую заранее сделать себе типовое «Возражение на ходатайство о применении ст.

333 ГК РФ», в котором со ссылкой на Постановления пленума, на судебную практику ВС РФ и других судов расписать все свои доводы.Во-первых, любое упоминание застройщика о недобросовестности и злоупотреблении правом должно разбиться о пункт 1 постановления Пленума от 23 июня 2015 г.

N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»: добросовестным поведением, является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.Следует ознакомиться с полной версией данного постановления и в суде под аудио протокол всё это дело высказать. В этом случае всем станет понятно, что недобросовестно себя ведет именно застройщик, т.к. именно его поведение, выразившееся в нарушении сроков и неудовлетворении претензии добровольно, является недобросовестным. Дольщик вёл себя максимально конкретно, оперативно, сроки не затягивал, свои обязательства по закону и договору не нарушал.

Во-вторых, все остальные мотивы снижения неустойки должны разбиться о Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств». В частности, особое внимание следует уделить разделу «Уменьшение неустойки судом (статья 333 ГК РФ)».

Я думаю большинство его точно читало, но на всякий случай процитирую некоторые положения:- Непредъявление кредитором в течение длительного времени после наступления срока исполнения обязательства требования о взыскании основного долга само по себе не может расцениваться как содействие увеличению размера неустойки.

—  Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.

 

— Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Источник: https://zakon.ru/Blogs/kak_vzyskat_neustojku_po_ddu_v_2018_godu/72965

Ссылка на основную публикацию